SOHO物件について

SOHO物件について

SOHOとはインターネットなどで調べるとSmall Office/Home Office(スモールオフィス・ホームオフィス)の略であるいう説明が出てきますが、賃貸物件においてSOHO可能というのは、
住居兼事務所として使用ができる物件のことをいいます。

具体的には、小規模なIT関連事業、イラスト、写真関連などの事業を自宅で行う場合をさします。

SOHO物件と事務所の違い 2013年02月19日(火)



SOHOと事務所の違いは?


SOHOの場合は上述したように、あくまで住居ですから、契約上、住居契約となります。
一方で事務所使用の場合は、当然ですが契約上は事務所契約となります。

このように契約上のベースがSOHO使用と事務所では異なりますので、
使用の方法についていくつか違いが出てきます。


SOHO
   1. 表札や看板などが出せない。(表札は個人名を併記することで容認されるケースもあります)
   2. 不特定多数の出入りは禁止。
   3. 法人登記ができない。  


事務所
   
   1. 寝泊まり出来ない。(笑)

   2. 原則24時間使用できない。(あまり遅くまで居残っていると管理人さんに怒られますね) 



なぜ法人登記ができない?

これは疑問に思われる方が多いかと思います。
まず念頭に置いていただきたいのが、事務所使用の場合は家賃が課税対象になりますが、
SOHO使用の場合は住居契約であるため非課税になります。

SOHO使用を検討する場合、事業をするわけですから、
当然、法人化することを検討される方も多いかと思いますが、
SOHOの場合、契約のベースが住居契約のため、そもそも法人登記は出来ません。

したがって、SOHO使用の場合、貸主に法人登記を認めてほしいとリクエストをしても
認めてもらえるケース(賃貸借契約上で登記可能とすること)はあり得ないといえます。
もし貸主が法人登記を認めるならば、もはやその契約は住居契約とはいえなくなるからです。

仮にSOHO物件で法人登記をした場合、事業をすることが前提になりますから、
本来的には法人登記をした時点で家賃は課税対象になります。
そうなると、貸主側は借主から受け取る家賃に消費税を課税して、
税務署へ納税しなくてはならなくなりそうです。

しかし実際には、賃貸借契約開始時に住居契約として締結していれば、
借主が貸主に無断で法人登記を行ったとしても、借主に納税義務はなく、
そのため貸主も税務署に消費税を納税する義務はありません。

用途変更の取り扱いについて

ただし、双方が用途変更(住居兼事務所→事務所)について合意した場合は
賃料は課税対象になります。

住宅の貸付が用途変更された場合の課税について

ですから、SOHO物件の契約前にどんなに貸主へ法人登記の承諾を求めても、
貸主はOKを出すことはないといえるでしょう。



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