SOHO物件について

SOHOとは

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ＳＯＨＯと事務所の違いは？

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ＳＯＨＯの場合は上述したように、あくまで住居ですから、契約上、住居契約となります。
一方で事務所使用の場合は、当然ですが契約上は事務所契約となります。

このように契約上のベースがＳＯＨO使用と事務所では異なりますので、
使用方法や制限についても、いくつか違いが出てきます。

ＳＯＨＯ

　　　1.　表札や看板などが出せない。（表札は個人名を併記することで容認されるケースもあります）
　　　2.　不特定多数の出入りは禁止。
　　　3.　法人登記ができない。
　　　4.　ホームページなどに住所表記ができないことがある。

 

事務所
　　　
　　　1.　寝泊まり出来ない。
　　　2.　原則24時間使用できない。（あまり遅くまで居残っていると管理人さんに怒られます）
　　　3.　法人登記可能。
　　　4.　家賃（礼金・更新料含む）に消費税がかかる。
　　　　

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なぜ法人登記ができない？

これは疑問に思われる方が多いかと思います。
まず念頭に置いていただきたいのが、事務所使用の場合は家賃が課税対象になりますが、
ＳＯＨＯ使用の場合は住居契約であるため非課税になります。

ＳＯＨＯ使用を検討する場合、事業をするわけですから、
当然、法人化することを検討される方も多いかと思いますが、
ＳＯＨＯの場合、契約のベースが住居契約のため、そもそも法人登記が出来ません。

したがって、ＳＯＨＯ使用の場合、貸主に法人登記を認めてほしいとリクエストをしても
認めてもらえるケース（賃貸借契約上で登記可能とすること）はあり得ないといえます。
もし貸主が法人登記を認めるならば、その契約はもはや住居契約とはいえなくなるからです。

仮にＳＯＨＯ物件で法人登記をした場合、事業をすることが前提になりますから、
本来的には法人登記をした時点で家賃は課税対象になります。
そうなると、貸主側は借主から受け取る家賃に消費税を課税して、
税務署へ納税しなくてはならなくなりそうです。

しかし実際には、賃貸借契約開始時に住居契約として締結していれば、
借主が貸主に無断で法人登記を行ったとしても、住居契約のため賃料は非課税となり、
貸主も税務署に消費税を納税する義務はありません。

用途変更の取り扱いについて

ただし、双方が用途変更（住居兼事務所→事務所）について合意した場合は
賃料は課税対象になります。

住宅の貸付が用途変更された場合の課税について

ですから、ＳＯＨＯ物件の契約前にどんなに貸主へ法人登記の承諾を求めても、
貸主はＯＫを出すことはないといえるでしょう。

その他の違いとして、SOHO契約の場合は住居契約となりますので、
退去時の原状回復については、住居用の内容となり、経年変化などの考慮がされた契約となります。
（例：クロスの経済的価値は6年間で償却）
一方、事務所契約とした場合の原状回復については、経年変化などが考慮されず、入居時同様の状態またはスケルトンの状態に戻したうえでの明け渡しが必要になります。さらに原状回復工事を行う業者も貸主指定のケースがあり、退去時の原状回復費用が不透明になりやすいため、注意が必要です。


また定期借家契約についても、事務所契約の場合、中途解約ができない契約の場合もあります。
住居のように借地借家法による保護が受けられない（200㎡未満の住居契約で得ない理由がある場合、1ヶ月前の予告で中途解約可能）ため、事務所利用の定期借家契約は契約内容をしっかり把握したうえで契約を行うようにしましょう。

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