SOHOとはインターネットなどで調べるとSmall Office/Home Office(スモールオフィス・ホームオフィス)の略であるいう説明が出てきますが、賃貸物件においてSOHO可能というのは、
住居兼事務所として使用ができる物件のことをいいます。
具体的には、小規模なIT関連事業、イラスト、写真関連などの事業を自宅で行う場合をさします。
SOHO物件と事務所の違い 2013年02月19日(火)
SOHOと事務所の違いは?
SOHOの場合は上述したように、あくまで住居ですから、契約上、住居契約となります。
一方で事務所使用の場合は、当然ですが契約上は事務所契約となります。
このように契約上のベースがSOHO使用と事務所では異なりますので、
使用の方法についていくつか違いが出てきます。
SOHO
1. 表札や看板などが出せない。(表札は個人名を併記することで容認されるケースもあります)
2. 不特定多数の出入りは禁止。
3. 法人登記ができない。
事務所
1. 寝泊まり出来ない。(笑)
2. 原則24時間使用できない。(あまり遅くまで居残っていると管理人さんに怒られますね)
なぜ法人登記ができない?
これは疑問に思われる方が多いかと思います。まず念頭に置いていただきたいのが、事務所使用の場合は家賃が課税対象になりますが、
SOHO使用の場合は住居契約であるため非課税になります。
SOHO使用を検討する場合、事業をするわけですから、
当然、法人化することを検討される方も多いかと思いますが、
SOHOの場合、契約のベースが住居契約のため、そもそも法人登記は出来ません。
したがって、SOHO使用の場合、貸主に法人登記を認めてほしいとリクエストをしても
認めてもらえるケース(賃貸借契約上で登記可能とすること)はあり得ないといえます。
もし貸主が法人登記を認めるならば、もはやその契約は住居契約とはいえなくなるからです。
仮にSOHO物件で法人登記をした場合、事業をすることが前提になりますから、
本来的には法人登記をした時点で家賃は課税対象になります。
そうなると、貸主側は借主から受け取る家賃に消費税を課税して、
税務署へ納税しなくてはならなくなりそうです。
しかし実際には、賃貸借契約開始時に住居契約として締結していれば、
借主が貸主に無断で法人登記を行ったとしても、借主に納税義務はなく、
そのため貸主も税務署に消費税を納税する義務はありません。
用途変更の取り扱いについて
ただし、双方が用途変更(住居兼事務所→事務所)について合意した場合は
賃料は課税対象になります。
住宅の貸付が用途変更された場合の課税について
ですから、SOHO物件の契約前にどんなに貸主へ法人登記の承諾を求めても、
貸主はOKを出すことはないといえるでしょう。
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