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定期借家契約とは 2014年12月10日(水)

定期借家契約って?(借主側からの視点)

住居の賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期借家契約のという2種類契約の契約形態があります。

・定期借家契約

契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、貸主は確実に明け渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることができます。普通賃貸借契約とは違って「更新」という概念がありません。

さらに定期借家契約は再契約ができるものと再契約ができないもの分けることができます。
※再契約とは更新と似ていますが、更新が従前の契約を引き継ぐことが前提であることに対して、再契約とは一度契約が期間満了により終了し、その後に新たな契約を結ぶことをいいます。このような違いから、再契約時には賃貸借条件が更新の場合と比較して、大きく変更になる可能性があります。

再契約ができない定期借家契約
→ このような契約条件の背景には貸主が転勤等の理由で一時的に持家を貸したいといったケースがほとんどです。
  いずれは自分で使えるように、一定期間後には契約を終了されるという制限をつけるということです。このような制限から、契約可能期間によって違いはありますが、一般的な相場よりも割安な条件で募集にでることが多いのが特徴です。
分譲マンションや戸建てに多いです。

再契約ができる定期借家契約
→ 再契約ができる場合のほとんどは賃貸マンションを定期借家契約にしている場合です。
  このような契約条件の背景として、期間限定のキャンペーン賃料などを設定しているケース(一定期間割安な価格で住んでもらい、再契約時に賃料を上げる)や、万が一、トラブルの多い入居者だった場合に期間満了時に確定的に退去をさせることができる等、貸主側のリスク軽減の目的があります。借主にとってはあまり大きなメリットはありません。

・普通賃貸借契約

更新性のある一般的な賃貸借契約のことをいいます。住居の場合、2年間の契約がほとんどです。
借主が契約解除の条件に抵触するなどのことがなければ、借主が希望する限り、契約を更新をすることで住み続けることができます。


先行申込と先行契約の違い 2014年02月01日(土)

先行申込と先行契約の違い

インターネットで気にいった物件を見つけた時、すぐに内見に行きたくなりますよね。
しかし、まだ前の入居者が入居中だったり、完成前だったりすぐに室内を見ることができない物件があります。
そのような物件をすぐに確保することはできないのでしょうか?
 
結論からいいますと、このような物件を確保することは可能です。
ただし、物件によって確保する条件が異なります。
具体的には「先行申込」が可能な場合と「先行契約」を求められる場合があります。
 
 

先行申込とは

 
先行申込とは、まだ入居中で内見ができない物件や完成前の物件等の場合に、
先に入居申込をして、内見可能になった段階で実際に室内を見てもらい、
契約をするかしないかを判断する形態の申込のことをいいます。
 
貸主側としてもなるべく早く次の入居者を探したいため、
先に申込者の入居審査を行い(審査書類も必要になります)、入居の可否を判断します。
貸主からの承認が下りればあとは申込者が室内を見て問題が無ければ、契約へと移ります。
 
先行申込の場合、実際に室内をみてイメージと違う場合にはキャンセルすることが可能です。
またその際に、キャンセル料等はかかりませんので、申込者にとってのリスクは非常に少ないといえます。
 
ただし、貸主も申込者が数ある物件の中から、自分の物件を選んで申込をしてもらっているという考えがありますので、とりあえず他の人に取られたくないから程度の気持ちで先行申込を入れることは貸主の信頼と期待を裏切ることにつながりますので控えた方が良いでしょう。
(賃貸百貨では先行申込を入れる物件は1部屋のみとさせていただいております。)
 
なお、空き予定や新築物件の場合、貸主としても後々トラブルになることを避けたいので、
後述する先行契約ではなくこの先行申込を受け付けている物件が多くを占めます。
 
※先行申込も先着順になりますが、後述する先行契約を優先されるケースもあります。
※先行申込の場合、募集に出て間もないため、賃料等の条件交渉については受付ができないケースがほとんどです。受付されても交渉なしの2番手申込者が現れれば後者を優先されるケースもあります。
 
 

先行契約とは

 
先行契約とは、まだ入居中で内見ができない物件や完成前の物件等の物件を、
内見をしないでそのまま契約をすることをいいます。
 
非常に人気の高い物件で貸主が強気である場合、この先行契約になるケースがあります。
先行申込とは違い、実際に契約を結びますので、室内をみてからキャンセルすることはできません。
 
そのため実際にお部屋を見た後にイメージと違った場合には、契約を解除するしか方法がなくなりますので、借主にとってはリスクがあります。
先行契約締結後に解除をする場合の違約金は契約内容によって異なりますが、
賃料の1ヶ月相当額を違約金とする契約が多いようです。
 
人気エリアの単身者向けのマンションについては、この先行契約を取られるケースも多くみられます。
 


 

 
最近ではインターネットを使えば、非常に多くの物件情報を手に入れることができます。
一昔前のように、町の不動産屋に足を運べば掘り出し物件が出てくるという時代は終わりました。
賃貸市場は原則先着順です。
情報をあつめ、地域相場を把握して、自分の条件にぴったりだと思う物件が出てきたときは「先行申込」が可能かどうかを検討してみると良いでしょう。

▽先行申込や先行契約をする物件が決まっている場合、こちらのフォームをご利用ください。

こちらを読むとさらに賃貸契約に詳しくなります。

入居審査における収入の基準と収入証明書について 2014年01月21日(火)

入居審査における収入の基準って?

審査基準と収入証明

入居審査では申込者の収入が審査の可否を決める重要な要因の一つです。
では自分の収入に対してどの程度の賃料が適正なのでしょうか。

入居審査がきびしめの不動産会社であれば、年収÷12ヵ月の3割程度が賃料の上限と考えられています。
例えば、年収600万円であれば賃料15万円が上限となります。

また会社によっては年収÷12ヵ月の1/3を基準にしている不動産会社もあります。
この基準で計算すると年収600万円であれば賃料16万6千円が上限となります。

逆に賃料から収入へアプローチしてみます。


ex.賃料15万円の場合、

きびしめの審査 15万÷0.3×12ヵ月=600万円(年収)
ゆるめの審査 15万×3×12ヵ月=540万円(年収)

これらの基準以上の収入が必要ということになります。
(審査基準は不動産会社によって異なります。)

これから申込をしようとしているお部屋の賃料がこの基準を超えてしまう場合は、
貸主から入居の承諾をいただけない可能性もありますので、予め担当営業マンに相談しておくとよいでしょう。

なお収入が上記の規準を満たしていない場合でも、
申込者の勤務先や連帯保証人の信用力が高い場合には、承認される場合もあります。
(例えば公務員の方、上場企業にお勤めの方等)


また審査時に求められる収入証明のうち、源泉徴収票、課税証明、住民税課税決定通知書、確定申告書は
昨年度の収入を証明するものになります。

今期の収入は基準を満たしているのに、昨年度の収入だと基準賃料に満たない場合は
今期の収入が上がっていることが証明できる書類を準備しましょう。
例えば、直近の給与明細3ヶ月分や転職された場合であれば、雇用契約書(見込み収入の記載のある部分)等が
必要になります。
またこれらの書類に比べて信用力は落ちますが、給与や報酬が振り込まれた事実を証明できる
自分の銀行通帳の写しを提出することも有効です。

 


収入証明書について

入居審査時に貸主側から求められる収入証明ですが、その種類は多数あり、
借主の仕事の内容によって提出する書類は変わります。
各収入証明書の取得方法やその内容についてまとめました。




1.源泉徴収票
2.課税証明書
3.住民税課税決定通知書
4.確定申告書
5.雇用契約書
6.銀行通帳の写し
7.決算書

 


 

源泉徴収票

源泉徴収票とは企業(雇用主)が従業者に対して年末に発行する書類で、
一年間の収入と源泉徴収された所得税の額を証明する書類です。
実際には年末か年初に企業(雇用主)から従業者へ渡されます。


源泉徴収票 サンプル
万が一紛失してしまった場合でも、会社が発行するものですので、
経理担当者さんへ依頼をすれば再発行をしてくれるはずです。



課税証明書

課税証明書とは各市区町村から発行されるもので、「1月1日~12月31日」までの所得とそれに対する住民税の課税金額の証明書です。

住民税の納税方法として給与から天引きされる「特別徴収」
市区町村から送られてくる納税通知書で個人が納付する「普通徴収」とがあります。
納入方法によって前年の課税証明が発行される時期が異なります。


普通徴収の場合・・6月上旬
※住民税の課税額は前年の所得をもとにして毎年6月上旬に決定されます。
  そのため1月~5月迄の間は昨年度の収入ではなく、一昨年の収入が証明されることになります。

特別徴収の場合・・5月中旬

例えば、普通徴収で納付した方の場合
・2013年5月10日時点では2011年の収入が証明されます。
・2013年6月10日時点では2012年の収入が証明されます。

□取得できる場所
1月1日時点の住所地の市区町村窓口(役所、出張所など)で取得します。

□費用
300円で取得できます。(※一部の市区町村では金額が異なる場合があります)

□申請可能な方
・本人
・本人と同一世帯の親族
・本人による委任状を持参した代理人

□課税証明書の請求に必要な書類 (※市区町村によって異なる場合があります)
 窓口に来た人の顔写真付き公的な証明書(1点でよいもの)
・運転免許証
・パスポート
・顔写真付住民基本台帳カード
・在留カード、特別永住者証明書
・身体障害者手帳

 その他の証明(2点必要になります)
・健康保険証
・社員証
・年金手帳

※同一世帯の親族以外の代理人の場合は委任状が必要になります。

※課税証明書は郵送で取得することも可能です。詳細については各市区町村へお問合わせください。


 

住民税課税決定通知書

 
・特別徴収の方・・6月頃に会社を通じて渡されます。
・普通徴収の方・・6月頃に市区町村より郵送されてきます。
 

 

・確定申告書

確定申告

確定申告書は白色申告と青色申告とで提出する書類が異なります。
・白色申告の場合  「告書B」と「収支内訳書」が必要になります。
・青色申告の場合  「申告書B」と「損益計算書」が必要になります。※「貸借対照表」が必要になる場合もございます。
 
※申告書Aで申請されている方は「申告書A」を提出してください。

 

雇用契約書

就職が決まったばかりで収入証明書が出ない場合や、転職したことにより、前年度の収入証明が今期の収入の予測につながらない場合は、雇用契約書等に記載されている「見込み収入額」を収入証明書として提出するケースがあります。
見込み収入が分かればよいので、それ以外の契約内容については伏せていただくかたちでも構いません。
 

銀行通帳の写し

フリーランスで仕事をしている方などで、確定申告前の時期に収入を証明したい場合、
定期的に入金される報酬を提示することで収入証明書として看做される場合があります。
(ただし、このような場合、全額が可処分所得とはいえないため、収入証明としての信用力は落ちます。)
また、資力証明として銀行通帳の写しを提出するケースもあります。(家賃に対して何倍の貯蓄があるかの基準は貸主によって様々です。)
 
 

法人契約の場合

決算書

中小企業の法人契約の場合には必ず必要になります。
複数期分(2~3期)の提出を求められますので、予め準備をしておくとよいでしょう。
決算月から時間が経過している場合、月次決算書を提出していただく場合もあります。
今期の業績が良いようであれば、月次決算書を提出することで、審査や交渉が有利に運ぶケースがあります。
 
・損益計算書(PL)
・貸借対照表(BS)
の2つが必須になります。
また「販売費及び一般管理費」の内訳の提出が必要になる場合があります。

また創業したばかりで決算期が来ていない企業の場合、直近までの月次決算書を提出するで審査をかけることが可能です。
ただし、保証会社などの審査が通りにくいというデメリットがあります。


 
ここまで収入証明書の説明をしてきました。
個人契約、法人契約ともに必ず必要になりますので、予め準備をしておくと入居審査がスムーズに進みます。


▼こちらを読むとさらに賃貸契約に詳しくなります
・入居審査に必要な書類まとめ
・先行申込と先行契約の違いって?


 

入居審査時の必要書類まとめ 2013年12月09日(月)

入居審査必要書類まとめ

気にいった物件が見つかったら早速、入居申込をしましょう。
※入居申込とは貸主に入居の意思を書面で送り伝えることです。
 
原則、申込時には審査書類もあわせて貸主側からリクエストされます。
審査書類とは申込者の身元や勤務先、収入等の裏付けを取るために必要な書類です。

 
そもそもマンションを借りるためにはどのような書類が必要なのでしょうか。
 
これらが煩雑に感じる方も多数いらっしゃると思いますので、必要書類についてまとめてみました。
 

◆入居審査時の必要書類まとめ

個人契約  
 

勤め人の場合    
入居申込書

不動産会社から受け取り、完全記入しましょう。情報が多い方が有利に審査が進みます。

顔写真付き身分証

運転免許証又はパスポートのコピーをご準備下さい。※運転免許証は両面必要です。

在職証明書

健康保険証(社保)、社員証、在籍証明書、内定通知書のいずれかをご準備下さい。

収入証明書

源泉徴収票、住民税課税決定通知書、課税証明書、直近の給与明細3ヶ月分のいずれかをご準備下さい。


経営者・自営業者の場合 
入居申込書

不動産会社から受け取り、完全記入しましょう。情報が多い方が有利に審査が進みます。

顔写真付き身分証

運転免許証又はパスポートのコピーをご準備下さい。※運転免許証は両面必要です。

在職証明書

健康保険証(社保)をご準備下さい。※個人経営の方は必要ありません。

収入証明書

確定申告の写し、課税証明書、住民税課税決定通知書のいずれかをご準備下さい。


法人契約

中小企業の場合  

会社概要 ホームページがあればWEBで代用が可能です。
会社謄本 取得後3ヵ月以内のものをご準備下さい。
決算書 2期~3期分をご準備下さい。
入居者身分証 運転免許証又はパスポートのコピーをご準備下さい。※運転免許証は両面必要です。
入居者在職証明書 健康保険証(社保)、社員証、在籍証明書、内定通知書のいずれかをご準備下さい。


大手法人の場合 

会社概要 WEBで代用が可能です。
入居者身分証 運転免許証又はパスポートのコピーをご準備下さい。※運転免許証は両面必要です。
入居者在職証明書 健康保険証(社保)、社員証、在籍証明書、内定通知書のいずれかをご準備下さい。

※入居審査時に原本は必要ありません。各書類の写しをメール又はFAXで担当までお送りいただくかたちになります。

※物件によって入居審査の基準、必要書類は異なりますので、必ず何が必要になるか不動産会社に確認を取りましょう。
 
※在職証明書は特に決まった書式はありませんので、オリジナルのもので構いません。
在職証明書サンプル  
※国民健康保険の方は在職証明にはなりませんので、ご留意ください。


※運転免許証は必ず両面が必要になります。



▼こちらも参考にどうぞ
入居審査における基準と収入証明書について
源泉徴収票について
課税証明書について
住民税課税決定通知書について
確定申告書について
雇用契約書について
銀行通帳の写しについて
決算書について
先行申込と先行契約の違いって?


 


引越時ライフライン連絡先 2013年11月18日(月)

東京電力 連絡先一覧

電力会社(東京都)
 江東区、墨田区、江戸川区、葛飾区、  東京カスタマーセンター(第一) 0120-995-001
 台東区、荒川区、足立区、渋谷区、
 世田谷区、品川区、目黒区、大田区、
 港区(台場・港南5丁目13番・14番)
 千代田区、中央区、新宿区、豊島区、  東京カスタマーセンター(第二) 0120-995-005
 文京区、板橋区、北区、練馬区、杉並区
 中野区、港区(台場・港南5丁目13番・
 14番を除く)、島嶼地区
 東京都23区・島嶼地区以外  多摩カスタマーセンター 0120-995-661
 東京電力(株) ホームページ   http://www.tepco.co.jp/index-j.html
※FAX用の申込用紙はこちら
※インターネット申し込みはこちら

水道局連絡先一覧

水道局(東京都) 引越時連絡先
 東京23区内  水道局お客さまセンター 03-5326-1100
 八王子市、立川市、三鷹市、青梅市  水道局多摩お客さまセンター 0570-091100
IP電話・PHSの場合は
042-548-5100
 府中市、調布市、町田市、小金井市
 小平市、日野市、東村山市、国分寺市
 国立市、福生市、狛江市、東大和市
 清瀬市、東久留米市、武蔵村山市
 多摩市、稲城市、あきる野市、西東京市
 瑞穂町、日の出町
 武蔵野市  水道部総務課料金係・収納係 0422-52-0733
 昭島市  水道部業務課料金係 042-543-6111
 羽村市  羽村市水道事務所水道課業務係 042-554-2269
 東京都水道局 ホームページ   http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/index.html 

東京ガス連絡先一覧

※物件によりプロパンガスの場合もございます。詳細は営業マンまでお問い合わせください。

東京ガス管内 引越時連絡先
 東京23区、八王子市、立川市、三鷹市、  東京ガスお客さまセンター
(引越し専用)
0570-002230
 武蔵野市、府中市、昭島市、調布市、
 町田市、小金井市、小平市、日野市、
 東村山市、国分寺市、国立市、狛江市、
 東大和市、清瀬市、東久留米市、多摩市
 稲城市、西東京市
 東京ガス ホームページ   http://home.tokyo-gas.co.jp/

 

 

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