入居審査における収入の基準と収入証明書について2014年01月21日(火)

入居審査における収入の基準って?

審査基準と収入証明

入居審査では申込者の収入が審査の可否を決める重要な要因の一つです。
では自分の収入に対してどの程度の賃料が適正なのでしょうか。

入居審査がきびしめの不動産会社であれば、年収÷12ヵ月の3割程度が賃料の上限と考えられています。
例えば、年収600万円であれば賃料15万円が上限となります。

また会社によっては年収÷12ヵ月の1/3を基準にしている不動産会社もあります。
この基準で計算すると年収600万円であれば賃料16万6千円が上限となります。

逆に賃料から収入へアプローチしてみます。


ex.賃料15万円の場合、

きびしめの審査 15万÷0.3×12ヵ月=600万円(年収)
ゆるめの審査 15万×3×12ヵ月=540万円(年収)

これらの基準以上の収入が必要ということになります。
(審査基準は不動産会社によって異なります。)

これから申込をしようとしているお部屋の賃料がこの基準を超えてしまう場合は、
貸主から入居の承諾をいただけない可能性もありますので、予め担当営業マンに相談しておくとよいでしょう。

なお収入が上記の規準を満たしていない場合でも、
申込者の勤務先や連帯保証人の信用力が高い場合には、承認される場合もあります。
(例えば公務員の方、上場企業にお勤めの方等)


また審査時に求められる収入証明のうち、源泉徴収票、課税証明、住民税課税決定通知書、確定申告書は
昨年度の収入を証明するものになります。

今期の収入は基準を満たしているのに、昨年度の収入だと基準賃料に満たない場合は
今期の収入が上がっていることが証明できる書類を準備しましょう。
例えば、直近の給与明細3ヶ月分や転職された場合であれば、雇用契約書(見込み収入の記載のある部分)等が
必要になります。
またこれらの書類に比べて信用力は落ちますが、給与や報酬が振り込まれた事実を証明できる
自分の銀行通帳の写しを提出することも有効です。

 


収入証明書について

入居審査時に貸主側から求められる収入証明ですが、その種類は多数あり、
借主の仕事の内容によって提出する書類は変わります。
各収入証明書の取得方法やその内容についてまとめました。




1.源泉徴収票
2.課税証明書
3.住民税課税決定通知書
4.確定申告書
5.雇用契約書
6.銀行通帳の写し
7.決算書

 


 

源泉徴収票

源泉徴収票とは企業(雇用主)が従業者に対して年末に発行する書類で、
一年間の収入と源泉徴収された所得税の額を証明する書類です。
実際には年末か年初に企業(雇用主)から従業者へ渡されます。


源泉徴収票 サンプル
万が一紛失してしまった場合でも、会社が発行するものですので、
経理担当者さんへ依頼をすれば再発行をしてくれるはずです。



課税証明書

課税証明書とは各市区町村から発行されるもので、「1月1日~12月31日」までの所得とそれに対する住民税の課税金額の証明書です。

住民税の納税方法として給与から天引きされる「特別徴収」
市区町村から送られてくる納税通知書で個人が納付する「普通徴収」とがあります。
納入方法によって前年の課税証明が発行される時期が異なります。


普通徴収の場合・・6月上旬
※住民税の課税額は前年の所得をもとにして毎年6月上旬に決定されます。
  そのため1月~5月迄の間は昨年度の収入ではなく、一昨年の収入が証明されることになります。

特別徴収の場合・・5月中旬

例えば、普通徴収で納付した方の場合
・2013年5月10日時点では2011年の収入が証明されます。
・2013年6月10日時点では2012年の収入が証明されます。

□取得できる場所
1月1日時点の住所地の市区町村窓口(役所、出張所など)で取得します。

□費用
300円で取得できます。(※一部の市区町村では金額が異なる場合があります)

□申請可能な方
・本人
・本人と同一世帯の親族
・本人による委任状を持参した代理人

□課税証明書の請求に必要な書類 (※市区町村によって異なる場合があります)
 窓口に来た人の顔写真付き公的な証明書(1点でよいもの)
・運転免許証
・パスポート
・顔写真付住民基本台帳カード
・在留カード、特別永住者証明書
・身体障害者手帳

 その他の証明(2点必要になります)
・健康保険証
・社員証
・年金手帳

※同一世帯の親族以外の代理人の場合は委任状が必要になります。

※課税証明書は郵送で取得することも可能です。詳細については各市区町村へお問合わせください。


 

住民税課税決定通知書

 
・特別徴収の方・・6月頃に会社を通じて渡されます。
・普通徴収の方・・6月頃に市区町村より郵送されてきます。
 

 

・確定申告書

確定申告

確定申告書は白色申告と青色申告とで提出する書類が異なります。
・白色申告の場合  「告書B」と「収支内訳書」が必要になります。
・青色申告の場合  「申告書B」と「損益計算書」が必要になります。※「貸借対照表」が必要になる場合もございます。
 
※申告書Aで申請されている方は「申告書A」を提出してください。

 

雇用契約書

就職が決まったばかりで収入証明書が出ない場合や、転職したことにより、前年度の収入証明が今期の収入の予測につながらない場合は、雇用契約書等に記載されている「見込み収入額」を収入証明書として提出するケースがあります。
見込み収入が分かればよいので、それ以外の契約内容については伏せていただくかたちでも構いません。
 

銀行通帳の写し

フリーランスで仕事をしている方などで、確定申告前の時期に収入を証明したい場合、
定期的に入金される報酬を提示することで収入証明書として看做される場合があります。
(ただし、このような場合、全額が可処分所得とはいえないため、収入証明としての信用力は落ちます。)
また、資力証明として銀行通帳の写しを提出するケースもあります。(家賃に対して何倍の貯蓄があるかの基準は貸主によって様々です。)
 
 

法人契約の場合

決算書

中小企業の法人契約の場合には必ず必要になります。
複数期分(2~3期)の提出を求められますので、予め準備をしておくとよいでしょう。
決算月から時間が経過している場合、月次決算書を提出していただく場合もあります。
今期の業績が良いようであれば、月次決算書を提出することで、審査や交渉が有利に運ぶケースがあります。
 
・損益計算書(PL)
・貸借対照表(BS)
の2つが必須になります。
また「販売費及び一般管理費」の内訳の提出が必要になる場合があります。

また創業したばかりで決算期が来ていない企業の場合、直近までの月次決算書を提出するで審査をかけることが可能です。
ただし、保証会社などの審査が通りにくいというデメリットがあります。


 
ここまで収入証明書の説明をしてきました。
個人契約、法人契約ともに必ず必要になりますので、予め準備をしておくと入居審査がスムーズに進みます。


▼こちらを読むとさらに賃貸契約に詳しくなります
・入居審査に必要な書類まとめ
・先行申込と先行契約の違いって?


 
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